遺産相続トピックス
空家等対策特別措置法
2017.09.29
現在、空き家の数は、全国で８２０万戸にのぼり、全戸数の約１４パーセントを占めています。人口の減少を背景に、今後もさらに大幅に増加する見通しとなっています。
適切な管理が行われていない空き家は、老朽化による倒壊、放火による火災、景観の悪化等、地域住民に様々な悪影響を及ぼしてしまいます。実際、空き家の増加に伴い、空き家に関するトラブルも増加しており、いわゆる「空き家問題」が社会問題化しています。
政府は、このような社会問題に対応するため、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」いわゆる、「空家等対策特別措置法」を制定し、また、空き家譲渡による優遇税制を導入しました。
そこで、今回は、空家等対策特別措置法と空き家譲渡による優遇税制の概要について、それぞれご説明します。
空家等対策特別措置法について
特定空家の認定
空家等対策特別措置法では、空き家の中でも、
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
にある空き家を、「特定空家」と認定しています（空家等対策特別措置法２条２項）。
特定空家に対する不利益措置
空家等対策特別措置法では、特に地域住民に対して悪影響を及ぼす可能性の高い空き家である「特定空家」に対し、以下のような不利益を課すことができる、としています。
- 特定空家に認定された空き家に対しては、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言又は指導、勧告、命令が可能であり、さらに、要件が明確化された行政代執行の方法により強制執行が可能である（空家等対策特別措置法１４条)、とされています。
- 特定空家に認定され、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることの勧告がなされた場合には、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されてしまい、固定資産税に関する優遇措置を受けることができなくなってしまいます。
住宅用地の特例とは、
- 小規模住宅用地（住宅やアパート等の敷地で２００㎡以下の部分）につき、固定資産税を課税評価額の6分の1、都市計画税を課税評価額の３分の１とし、
- 一般住宅用地（住宅やアパート等の敷地で２００㎡を超える部分）につき、固定資産税を課税評価額の3分の1、都市計画税を課税評価額の３分の２とする、という特例です。
この特例の対象から除外されてしまうと、例えば、住宅の敷地となっており、かつ、２００㎡以下の土地であれば、固定資産税が、従前の６倍となってしまいます。
空き家譲渡の優遇税制について
現在、空き家になっている一戸建ての約半数は、相続によって、親等の被相続人から子等の相続人に対し受け継がれた物件です。このことは、既に自宅を所有しており不動産を相続したものの使い道がない等の理由で放置された結果、空き家となってしまっていることを示しています。
そこで、政府は、相続又は遺贈により取得した不動産を、平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までの間に売却し、一定の要件に当てはまるときは、土地・建物を売却して利益（「譲渡所得」とします。）から、最高３，０００万円まで控除することができる、とする優遇税制を導入しています。 もっとも、このような特別控除を受けることのできる不動産には、厳しい条件が定められています。
まず、このような特別控除を受けることのできる不動産は、昭和５６年５月３１日までに建築された一戸建てであり、亡くなった人が一人暮らしをしていた家に限ります。
また、親等の被相続人が亡くなった日から、３年後の年末までに建物を解体するか、新耐震基準を満たすよう改修したうえで、１億円以下で、売却しなければなりません。
さらに、親等の被相続人が亡くなった日から譲渡する日まで一度も、その建物に居住したり、第三者に賃貸してはならない、という条件もあります。
以上のように、空き家の譲渡の優遇税制を受けるためには厳しい条件が課せられています。しかし、適用条件を満たすことができる場合には、非常に大きな節税策となります。
まとめ
これまで述べてきたように、空き家を放置していると、固定資産税等の維持コストが余分にかかってしまいます。また、空き家の放置により空き家が老朽化した結果、空き家が倒壊してしまい、通行人等に怪我を負わせてしまったような場合には、空き家の所有者が、損害賠償責任を負うこととなってしまいます。
空き家を所有している方は、空き家を放置せず、賃貸、売却等何らかの措置をとる必要があるでしょう。
