不動産の名義変更手続きについて

被相続人が不動産を所有していた場合、その不動産の名義を変更する手続きが必要になります。 ここでは、いくつかの場合に分けて不動産の名義変更手続きについて説明します。

詳しくは、以下のフローチャートをご覧下さい。

※ 未登記の不動産については、Q1をご参照下さい。

1. 登記されているか未登記か

不動産には、登記されている不動産と未登記の不動産があります。土地については、基本的に登記されているので、ここでは建物について説明します。

建物が登記されているかどうかを確認するためには、以下のような方法があります。

(1) 固定資産税課税明細書を確認する

登記されている建物の場合、家屋番号が記載されています。他方、未登記建物の場合、家屋番号が空欄になっているか、未登記と記載されています。

(2) 登記情報提供サービスを利用して建物の登記情報を取得する

登記されている建物の場合、登記情報を取得できます。他方、未登記建物の場合、登記情報を取得することができません。 登記情報は、土地の所在及び地番を確認し、その土地上の建物の登記情報を請求するという方法で取得できます。

(3) 法務局に登記事項証明書の交付を請求する

登記されている建物の場合、登記事項証明書を取得できます。他方、未登記建物の場合、登記事項証明書を取得することができません。 登記事項証明書は、土地の所在及び地番を確認し、その土地上の建物の登記事項証明書を請求するという方法で取得できます。

登記されている不動産の名義を変更するには、被相続人から不動産を承継する人への「所有権移転登記」の手続きが必要になります（詳しくは2. 以下）。

他方、未登記の不動産の名義を変更するには、相続人名義での表題登記と所有権保存登記をする必要があります（Q1）。

2. 遺言があるか遺言がないか

不動産の名義変更手続きを行う場合、遺言がある場合と遺言がない場合とで大きく手続きが異なります（Q2）。 遺言がある場合については、さらに遺言書の文言によって具体的な手続きが異なります（詳しくは3. 以下）。

なお、遺言にはいくつかの種類がありますが、詳しくは「遺言の要式性と遺言の方式の種類について」をご参照下さい。

3. 「相続させる」とされているか「遺贈する」とされているか

遺言によって特定の人に財産を取得させる場合、「相続させる」とされている場合と「遺贈する」とされている場合があります。 一般的に、法定相続人に財産を取得させる場合には「相続させる」、法定相続人以外の第三者に財産を取得させる場合には「遺贈する」と記載されることが多いため、これを前提として具体的な手続きを説明します。なお、「相続させる」と「遺贈する」の文言について、詳しくは下記Q3、Q4をご参照下さい。